Ein Superädifikat ist ein Bauwerk, das auf fremden Grund in der Absicht aufgeführt ist, dass es nicht stets darauf bleiben soll. Im Unterschied zum Baurecht erfolgt der ursprüngliche Eigentumserwerb am Gebäude durch die Bauführung selbst, somit ohne Urkundenhinterlegung und ohne Eintragung im Grundbuch.
Ist die zivilrechtliche Trennung von Grund und Boden einerseits und Gebäuden andererseits beabsichtigt, so kann dies durch die Einräumung eines Baurechtes oder durch die Begründung eines Superädifikates erfolgen. Dies bietet für den Grundstückseigentümer die Chance, auch weiterhin von künftigen Wertsteigerungen des Grund und Bodens zu profitieren, während dem Vertragspartner die Möglichkeit eingeräumt wird, den Grund und Boden für eine bestimmte Zeit für die Errichtung eines Gebäudes zu nutzen.
Einkommensteuer
Damit jemand ein Superädifikat errichten kann, bedarf es eines Bestandvertrages für die Benützung des Grundstücks. Die Überlassung eines Grundstücks im Rahmen eines Bestandvertrages zur Errichtung eines Superädifikates führt beim Grundstückseigentümer zu Mieteinnahmen. Diese unterliegen dem progressiven Einkommensteuertarif auf Ebene der natürlichen Person.
Bei Vorliegen besonderer Vertragsbestimmungen kann der Nutzungsberechtigte auch das wirtschaftliche Eigentum am Grundstück erwerben, so etwa, wenn zusätzlich zum Mietvertrag eine Option auf den Erwerb des Eigentums am Grundstück gegen ein wirtschaftlich nicht angemessenes Entgelt eingeräumt wird. In diesem Fall liegt eine Grundstücksveräußerung vor, auf welche der besondere Steuersatz (Immobilienertragsteuer) von 30 % zur Anwendung kommt.
Verkauft der Nutzungsberechtigte das Superädifikat an einen Dritten, könnte das Entgelt auf das Gebäude und auf das Mietrecht aufgeteilt werden. Dabei besteht die Möglichkeit, dass dieses Mietrecht nach Ablauf der Spekulationsfrist steuerfrei verkauft werden könnte.
Grunderwerbsteuer und Gebührenpflicht
Die – der Errichtung eines Superädifikats zugrundeliegende – Grundstücks-Nutzungsvereinbarung stellt keinen grunderwerbsteuerbaren Vorgang dar, es fällt also keine Grunderwerbsteuer an. Dies stellt einen wesentlichen Unterschied zur Einräumung eines Baurechts dar, welche der Grunderwerbsteuer unterliegt.
Erfolgt eine Übertragung des Superädifikats ohne das jeweilige Grundstück, auf dem es errichtet worden ist, unterliegen derartige Erwerbsvorgänge dann der Grunderwerbsteuer, wenn das Superädifikat ein Gebäude auf fremdem Boden darstellt.
Um etwaige nachteilige steuerliche Konsequenzen zu vermeiden, empfiehlt es sich, bereits im Vorfeld der Einräumung oder Übertragung des Superädifikats, eine detaillierte steuerliche Prüfung durchzuführen.
